Comprar casa é um momento marcante – e o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é muitas vezes a primeira garantia formal desse compromisso. Por este motivo, neste artigo explicamos, de forma prática e simples, o que é, para que serve, que cláusulas deve conter e como proteger os seus interesses.

O que é um Contrato Promessa de Compra e Venda?

O CPCV é um contrato prévio em que o promitente vendedor se compromete a vender e o promitente comprador se compromete a comprar um imóvel numa data futura, mediante condições acordadas. Não substitui a escritura pública, mas cria obrigações contratuais que podem ser exigidas judicialmente se uma das partes incumprir. Em Portugal, a sua estrutura e efeitos baseiam‑se no Código Civil – e é um instrumento essencial para formalizar compromissos na compra de habitação nova ou usada.

Para que serve um CPCV?

1. Formalizar o acordo entre comprador e vendedor antes da escritura.
2. Reservar o imóvel ao comprador enquanto decorre a obtenção de financiamento ou preparativos legais.
3. Definir preço, prazos, sinal (arras) e condições de pagamento.
4. Inserir cláusulas de proteção (ex.: condição suspensiva de aprovação de crédito, garantias em obras).
5. Estabelecer penalidades e consequências em caso de incumprimento (perda do sinal, obrigação de indemnizar, execução específica).

Tipos de CPCV e a importância da cláusula suspensiva

Existem dois tipos de CPCV: simples (que obrigam sem condições) e com cláusula suspensiva – muito recomendada quando o comprador depende de financiamento bancário. A cláusula suspensiva condiciona a obrigação de celebrar a escritura à obtenção de crédito dentro de um prazo estipulado: se o financiamento for recusado, o contrato fica sem efeitos e o sinal deve ser devolvido (ou não cobrado) conforme o que estiver escrito.

Para compras em construção, use sempre cláusulas que protejam prazos, qualidade de materiais e entregas.

Sinal, arras e caução: diferenças práticas

– Sinal/arras confirmatórias: valor entregue como garantia do contrato; perde‑se se o comprador desistir sem motivo legal.
– Arras penitenciais: permitem a resolução do contrato mediante perda do sinal (ou devolução em dobro pelo vendedor).
– Caução: depósito que garante o cumprimento de obrigações, geralmente retido até ao cumprimento total das condições.

No Contrato Promessa de Compra e Venda deve ficar claro que tipo de pagamento se realiza e as consequências da desistência de cada parte.

Cláusulas essenciais que nunca devem faltar

Um CPCV bem redigido protege ambas as partes. Entre as cláusulas essenciais destacam‑se:

– Identificação completa das partes (com NIF).
– Identificação do imóvel (matrícula, caderneta predial, confrontações).
– Preço e forma de pagamento (sinal, prazos, financiamento).
– Prazo para celebração da escritura e local.
– Condições suspensivas (aprovação de crédito, licenças, habite‑se).
– Declarações e garantias do vendedor (imóvel livre de ónus, dívidas, licenciamento).
– Penalizações por incumprimento e regime de resolução.
– Cláusula sobre quem paga IMT, imposto do selo, despesas notariais e de registo (ou acordo entre as partes).
– Assinaturas, data e indicação de testemunhas ou reconhecimento notarial, quando relevante.

CPCV em compra na planta: o que acrescentar

Ao comprar a partir de projeto, acrescente cláusulas que regulam:

– Cronograma de execução e fases de pagamento.
– Garantia bancária ou seguro de conclusão de obra.
– Padrões de qualidade, especificações técnicas e direito a vistoria final.
– Penalizações por atraso de entrega e mecanismos de resolução.
Exigir garantias contratuais é fundamental para evitar riscos de atrasos ou incumprimentos por parte do promotor.

Riscos mais comuns e como os mitigar

– Financiamento recusado: inclua cláusula suspensiva.
– Imóvel com ónus: exija certidão predial e declaração do vendedor sobre dívidas.
– Atrasos em obra: peça garantia bancária e cláusula penal.
–  Sinais não protegidos: prefira depósitos em conta bloqueada ou em escrito com condições claras.

Ter um advogado ou usá‑lo como apoio na revisão do Contrato Promessa de Compra e Venda reduz significativamente riscos.

Boas práticas na negociação do CPCV

1. Não assine sem ler e entender todas as cláusulas – peça esclarecimentos por escrito.
2. Negocie prazos realistas para aprovação de crédito e para conclusão da obra.
3. Registe por escrito quem paga cada imposto e despesa.
4. Guarde comprovativos de pagamento do sinal/arras.
5. Utilize mediação privada (agente imobiliário) ou assessoria jurídica para cláusulas complexas.

Checklist rápido antes de assinar

– Verificar matrícula e certidões.
– Conferir identidades e poderes de quem assina.
– Confirmar tipo de arras/sinal e montante.
– Garantir cláusula suspensiva de crédito (se necessário).
– Confirmar prazos e penalizações por atraso.
– Obter cópia do CPCV assinada por todas as partes.

Em suma, nunca descarte CPCV quando comprar ou vender casa

O Contrato Promessa de Compra e Venda é a base segura para qualquer operação de compra e venda de imóvel. Quando bem redigido, protege comprador e vendedor, clarifica responsabilidades e reduz incertezas – sobretudo em compras condicionadas por financiamento ou em obras.